▷문=최근에 민사 소송에서 패하여 약 10만달러의 법정 채무(Judgment Debt) 가 확정되었습니다. 고소인이 현재 LA 카운티에 그 판결문에 관한 서류(Abstract of Judgment)를 등록하고 저의 집을 차압하고 강제 매매 (Foreclosure)를 하려고 합니다. 현재 저의 주택의 가치는 약 50만달러 정도이며 여기에서 1차 모기지론을 제하면 자산 가치는 약 7만달러 정도입니다. 만약 채권자가 집을 차압한다면 정말로 저의 주택을 포클로저 할 수 있는지요?
▷답=우선 법정 채권자는 채무자의 주택이나 부동산등에 차압을 할 수 있습니다. 차압을 하는 절차는 우선 법원에서 판결문을 받고 그 사실을 인증하는 서류 'Abstract of Judgment' 이라는 서류를 법원으로부터 발급받아 채무자의 부동산이나 사업체가 있는 카운티 정부에 등록을 함으로서 채무자의 재산에 저당(Lien)을 붙일 수 있습니다.
채무자의 부동산에 저당 등록되면 앞으로 채무자의 모든 부동산 매매관계에서 이 채권자의 저당이 나타나게 되므로 바이어에게 셀러의 법정 채무와 그 주택이 차압당해있는 사실을 알려주게되며 그로인해 그 저당을 해결해야만 매매가 성사되는 결과를 보게됩니다.
또 법정 채권자(Judgment Creditor)는 차압한 주택에 대하여 법원으로부터 Writ of Execution 을 신청하고 허가 받은후 그 주택을 강제매매 처분(Foreclosure) 하여 법정 채권을 행사할 수 있습니다.
하지만 이때 그 차압한 주택이 채무자가 현재 소유하고 또 실제로 거주하고있는 유일한 주택이라면 그 주택을 포클로저 하는데 아래와 같은 여러가지 제한이 따르게됩니다.
우선 캘리포니아 주법에서는 모든 1가구 1주택 소유주들이 채권자로부터 거주하고있는 주택에서 쫓겨나는것을 방지하기위해 모기지론과 그외 저당권등을 제외하고 그 주택의 실제 가치(Equity)가 7만5000달러 미만일 경우에는 법정 채권자로부터의 강제 매매 즉 포클로저를 금하고 있습니다.
이것을 Homestead 라고 부르며 그 주택이 위치한 카운티 정부에 직접 등록을 해야하는 'Declared Homestead'와 등록을 하지 않아도 자동으로 인정이 되는 'Residential Homestead' 둘로 나누어집니다.
위의 상황에서는 주택의 실제 가치(Equity) 가 7만 5000달러 미만이므로 법정 채권자에의한 강제 매매(Foreclose)는할 수가 없겠습니다.
하지만 만약 감정가가 7만5000달러 이상이 나온다면 그 주택은 법정 채권자에의해 포클로저를 당할 수 있으며 법정 채권자는 그 주택에 저당 설정되어 있는 저당의 우선 순위에 따라 판매금을 분배할 수 있습니다.
이런 경우라 하더라도 주택 소유주는 법정 채권자에 의해 포클로저를 당한후 판매 금액에서 7만5000달러는 6개월 동안 보호 받을 수 있으며 그 돈으로 새로운 주택을 구입할 수 있습니다.
하지만 6개월 이내에 그 7만5000달러가 새로운 주택을 구입하는데 쓰여지지 않는다면 그 돈은 다시 법정 채권자에게로 돌아갈 수 있습니다.
